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小產權房存在的原因及問題 未來出路分析

房源資訊2019-04-13 14:34:44 作者:

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小產權房存在的原因及問題 未來出路分析

  城市的發展其實就是人的發展,城市發展起來了,人口自然會涌入進來,許多小型產權房繼續出現在一些城市周圍。這些房子有自然的價格優勢,自然有更高的吸引力,這是在買房的過程中。是一個不可避免的現象。近日,有媒體報道,安徽齊某姓業主突然接到法院起訴書,要求已居住14年的財產歸原業主所有。后來知道,原來是原業主對小產權房交易合同無效要求齊歸還房地產。小產權房,顧名思義,與擁有大產權的70年前的房屋不同.小產權房的買受人和占用人主要是本村的村民,然后可以把剩下的部分賣給買房人,這部分購房者基本不享有權益保護。這往往是經常出現問題的根源。

  小產權房為什么會出現?


  小產權房是一個普遍的現象,為什么明知道購房權益可能無法得到保障,還有那么多人選擇小產權房呢?筆者認為,對于小產權房,大家都知道這是不被法律認可所有權的房子,也都知道存在一定的風險,但是隨著越來越多的人涌入大城市,面對目前商品房較高的價格,買套房子并不容易,而小產權房相對低廉的價格則對購房者產生了吸引力,所以不少人抱著僥幸心理,退而求其次。除此之外,小產權房是不受限購等調控措施限制的,所以在樓市調控的背景下,很多無法買房的人會考慮小產權房,這時候小產權房的交易反而會更加活躍。
 

  小產權房存在哪些問題?


  小產權房雖然便宜,但問題更讓購房者擔憂。一方面,小產權房不受法律保護,與其相關的交易行為往往是違法的,所以一旦產生了買賣糾紛,購房者的權益就得不到保障。對于這一點,文章開頭舉的例子已經做了最好的說明。另一方面,與70年大產權房相比,小產權房的房屋質量缺乏監督管理,也缺少科學有效的規劃。此外,在房屋質量、社區配套以及衛生綠化等方面都存在一些問題。總而言之,小產房權的品質以及居住體驗感是無法與大產權相比的。

  小產權房的出路在哪里?


  關于小產權的出路,業內有很多討論,但歸根結底,無外乎拆掉和轉正兩個方向。在筆者看來,小產權房數量眾多,全部拆掉的可能性不大,目前業內討論的主要是轉正的問題,而且對已經買了小產權的業主來說,大家最關心的問題也是能否轉正。筆者認為,未來小產權的出路最有可能是以下幾個方向。

  第一,補足土地出讓金等手續轉正。


  清華大學法學院教授崔建遠曾表示,針對一些試點的和已經賣出去的,可通過補充手續,完善程序,補足土地出讓金等方式改變小產權的性質,使其轉正。那么,言外之意呢?筆者認為,雖然目前對于小產權的數量沒有權威統計,但可以預想的是,數量必然不會少,所以應該差異化解決,除了補齊手續使其合法化以外,嚴重違法的可能會采取拆除的方法。

  第二,發展住房租賃市場。


  在當前大力發展住房租賃市場的背景下,國家已經規定,集體土地可以通過租賃住房的形式直接進入市,目前已開始試點。在筆者看來,對于人口不斷涌入的一二線城市來說,小產權房轉為租賃住房,這既可以通過增加市場供給來起到抑制房價的作用,也給小產權房指明了一個清晰的方向。

  第三,共有產權等保障房。


  未來房地產市場將建立住房市場和保障市場兩大體系,滿足多層次的住房需求。筆者認為,針對共有產權等保障房市場而言,單純依靠大規模蓋房并不現實,畢竟土地資源是有限的,而回購現有的小產權房來作為保障住房或許是可能實現的供給途徑,這既解決了小產權房的所有權問題,也向市場供應了大量的保障房。
  針對小產權轉正問題,清華大學法學院教授崔建遠表示,這么多小產權拆了太浪費,未來一定會逐漸合法化。同樣,在筆者看來,小產權房體量較為龐大,討論了這么多年的轉正之路應該不會太遙遠。值得注意的是,今年3月份,國家上線了全國非商品房備案網,可以針對非商品房的房屋歸屬和性質進行登記,目前海南等地已開始試點。筆者認為,這將使得非商品房有證可查,可以進一步保障購房者的權益,對于身為非商品房的小產權房來說,無疑是一個好消息。

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